文旅项目怎么解决用地问题?

文旅项目怎么解决用地问题?

日期: 2021-07-22
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作为文化产业和旅游业发展的核心生产要素,土地是文化和旅游项目开发不可或缺的内容,其标准、管理乃至规划实务的优化调整对于产业的整体推进至关重要,关乎产业发展的实效。旅游是一项基于空间位移的健康运动,因此不论旅游者还是旅游活动,包括旅游产品的提供者,都会涉及用地的问题。土地要素和国土空间资源是保障文化产业和旅游产业项目落地建设和高质量发展不可或缺的重要一环。近年来,随着文化和旅游的融合发展,土地使用出现不少亟待破解的新情况和新问题。如规划衔接不足和弹性不够,一些文化、旅游项目难以落地;土地用途和权利类型复杂多样,用地政策整体性和系统性不足;乡村旅游、文化旅游、研学旅游等新产品、新业态、新模式,对用地政策创新需求迫切。

文化和旅游产业要实现高质量发展,需要一批空间布局合理、具有强大市场竞争力的文旅项目作为支撑。项目建设需要资金,更需要土地。

文旅项目怎么解决用地问题?

由于对旅游资源的依赖,旅游业在土地使用上与其他产业不同。如为了保护景观,规划面积一般会远大于实际建设用地面积;自然类、人文类旅游资源往往具有空间上不可移动的特点,可能独处一处,并不在一般的城乡规划范围内;旅游景区需要一定的通达条件等。这些特点,使得旅游用地指标看起来较大,在土地指标的管理上也更有难度。如果没有对旅游业的具体了解,按照传统用地管理模式来管理旅游用地,就有可能对旅游项目发展形成一些政策约束。

文旅项目大多占地面积大,有些项目动辄用地数千亩,其中,很大一部分为生态、景观用地,若以传统成片开发方式报批,需要将大量农用地(包括耕地)、林地转性为建设用地开发使用,对耕地保护、生态环境均会造成巨大压力,由于建设用地指标消耗大,将大量挤占基础、民生建设用地空间,同时报批规费多、用地成本高。

文旅用地一般都不在城市建设区,不在城市规划中,大部分土地甚至是要用到一般农田或者是林地等非建设用地,土规调整原来是五年调一次,加上土规和城规的不统一,制约着文旅项目的落地。实际上,在城市用地指标都不能满足的当下,文旅项目要获取合法的建设用地指标,相当困难。尤其是农业用地在向旅游用地转变的过程中,用地性质、景观、土地利用强度都发生了显著改变,最核心的是,土地的产出和经济价值急剧提高。文旅项目开发大多依托自然条件良好的山地、森林、水体环境,其建设本身并不过多依赖项目内部的景观建设。为解决文旅用地难的困局,“点状供地”应运而生。

文旅项目怎么解决用地问题?

点状用地是在城镇开发边界外不适合成片开发的区域,根据项目地形地貌特征,依据建筑物占地面积等点状布局,将项目用地分为永久性建设用地和生态性保留用地,其中永久性建设用地按照“建多少、批多少、供多少”的原则进行点状报批,根据规划用地性质和土地用途点状灵活供应,剩余用地可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式项目向项目业主方提供用地。这种用地方式不仅可以极大地减少土地占用指标,而且有效解决了项目用地报批成本高的问题,减轻了投资方的资金压力,有利于文旅项目的落地建设。

出于环境和景观营造的角度考虑,文旅休闲项目设施设计属于较小型且分散,按传统的成片用地的供给方式,会造成很大的土地浪费,对于开发商和政府双方而言,片状供地都不划算。“点状用地的政策核心就是解决项目落地难、用地成本高等问题,同时还为落实国土空间规划提出的留白规划理念提供了实际操作可行性。

目前文旅产业的发展处于良好的时机,现在是进行项目开发的有利机会,文旅项目的开发要顺应形势,关键在于用足用活土地供给政策,包括财政金融政策,承接政策红利包装好项目,用好资金、政策、土地等杠杆。

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资料来源:中国产业经济信息网、中国房地产报、中国文化报等


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