文旅地产如何破局增值?

文旅地产如何破局增值?

日期: 2020-09-08
浏览次数: 2

目前旅游地产正升级成为文旅地产、康旅地产以及更综合多元的产业旅游地产。优秀的文旅项目都具有鲜明的文化特色和独有的产业、服务等,能够很好地带动配套住宅的销售。而且,最关键的一点是能够从所处的环境出发,挖掘深层的人文精神,立足长远,使其与所处的空间和睦协调。

文旅地产如何破局增值?

商业模式

旅游地产的商业模式如下:

1、旅游运营+运作模式。这一模式的核心特征是,旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道,地产销售类物业为辅,由旅游为引擎带动周边土地成为投入热点,盘整做大资产上市。宋城、乌镇、珠海长隆等项目都是其中的佼佼者。

2、产权出售+商业运营模式。借助景区或城市的区位优点,以度假地产或休闲商业地产开发为主要目的,从而形成旅游吸引力,成为休闲度假目的地,如旅游带动的新型城镇化示范大理双廊、设计师主导的精品酒店集群莫干山、都市旅游休闲商业证券化的上海新天地。云南城投、海航集团、今典红树林,也将分时度假地产做得有声有色。

文旅地产如何破局增值?

面临挑战

文旅地产的传统模式得到更迭,同时必将面对诸多挑战:

挑战一:文旅、康旅地产项目比单纯的旅游地产操作更复杂,其涉及的内涵和外延更广泛;

挑战二:文旅、康旅地产开发,其基础地产入口与产业提升的平衡及长期运营,任重而道远;

挑战三:要在概念层面形成战略高度,从而获得政府及土地方认可,并在后期得以实施落地;

挑战四:创新中国特色的文旅地产项目,如何提炼或运用正确模式是决定项目开发成败的基本前提。

如何破题?

走出“地产”思维

从纯地产开发过渡到文旅地产,并不是简单的加法,而是开发思路的质变。需要抛开房地产的建房、卖房、单一开发思维,转为研究旅游产业链的上下游环节,充分利用当地文化资源、生态景观,通过嫁接合适的产品、品牌、内容、资源到项目物业载体、城市载体,把地产和高附加值的产业结合起来,实现产业功能落地,达到盈利的目的。布局文旅产业,从地产视角上溯到文旅,需要创新。如果用地产思路做文旅,很难做好,因为诉求点还是卖房子,要通过卖房来挣钱。最终出现的结果是投入很大,但很多房子空在那里,卖不出去。因此文旅地产不能以地产为主,而要侧重文化和旅游方面。未来的文旅产业或文旅地产,重要的不仅仅是地段,更重要的是模式。文旅的生意模式,必然是重资产的,做文旅肯定要构建空间,不能一卖了之。同时,卖体验要有一个很长的周期。

文旅地产如何破局增值?

学会借力

做文旅地产,不能只靠自己,要多靠政府,争取政府在土地出让方面的让步。文旅项目通常占地面积大,如果在项目开发中能帮助政府落实相应的公共利益,政府通常愿意在地价上给予一定的优惠。可以有效降低风险、减少投入成本。比如,华侨城惯常做法是在进入城市,将当地生态资源、景观元素进行包装,形成文化内涵;然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业,获取大片低价土地;之后开发以主题公园为主的旅游地产项目,催热当地经济,提升土地价值;借助旅游产业发展,开发商场、酒店、商业配套等业态,进一步拉动消费,提高土地溢价;同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发,获得高额地产收入,反哺旅游业发展。

通过文旅本身实现增值

文旅地产要突出优势,围绕优势产业明确项目主题,创造出独特的消费体验,形成市场吸引力,同时要嫁接资源,整合属地资源,拓展附加空间,挖掘并有效的延展地域性的历史文化资源的价值。文旅地产必须通过文旅本身来实现增值,需要从每个服务细节做起,赚的是客户闲暇时间,以及非必需品的消费预算,赚这部分钱,风险大,客户不会给第二次机会,因此,要做好长期深度运营打算才能迎接春天。


网站导航 联系我们 关注我们 友情链接
咨询热线:0571-89874258/88390985 联系地址:浙江省杭州市拱墅区杭行路666号万达广场C座6楼 公司传真:0571-85174259
扫一扫关注诗画公众号
扫一扫关注诗画微博号