如何利用“点状用地”解决文旅项目用地难的痛点?

如何利用“点状用地”解决文旅项目用地难的痛点?

日期: 2022-05-31
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旅游产业发展核心问题就是用地支持。而近两年旅游产业的用地难也一直是困扰旅游产业发展的难点。而旅游项目开发用地主要是参考城市的土地供地制度,采取块状用地作为基本出让单位。这就意味着,传统的供地方式,无法解决文旅产业用地占地较大、容积率低、圈外落地难,建设用地、农转用、占补平衡指标紧张,以及传统“招拍挂”供地方式成本高、耗时长等问题。同时,项目审批过程中“项目内涵界定不清晰”“规划选址限制因素多”“用地规模难界定”“用地审批周期长”“圈外计划指标保障难”等问题,让文旅项目难以落地,且对资金要求往往过高,投资方望而却步。

在这种形势下,“点状供地”的土地政策应运而生。

如何利用“点状用地”解决文旅项目用地难的痛点?

点状用地,即在城镇开发边界外不适合成片开发的区域,根据项目地形地貌特征,依据建筑物占地面积等点状布局,将项目用地分为永久性建设用地和生态性保留用地,按租赁、划拨、托管等方式提供用地。

因此,适合点状供地方式的项目,既不是一般的单独选址项目,也不是单纯从事某方面生产的项目,而是依托或服务于用地布局零星分散的项目。这类项目本身是一个整体,但又要分散布局在不相邻甚至相距很远的小地块上,这就需要突破传统的供地模式,创新实施点状供地。

出于环境和景观营造的角度考虑,文旅项目设施设计属于较小型且分散,按传统的成片用地的供给方式,会造成很大的土地浪费,对于开发商和政府双方而言,片状供地都不划算。点状用地的政策核心就是解决文旅项目落地难、用地成本高等问题。

“点状用地”,是一种创新的土地获取方式,点状是相对于原来的片状而言的。

“点状用地”,将项目用地区分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可只征不转,按租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用,项目容积率按垂直开发面积部分计,不按项目总用地面积计。

通俗理解,建多少,供多少,用多少土地指标,算多少容积率,通过散点或者带状供给建筑用地,而其他周边土地可以通过租赁的方式获得。

如何利用“点状用地”解决文旅项目用地难的痛点?

近年来,没有“旅游用地指标”和“旅游用地指标”的投入产出不平衡成为制约旅游产业发展的根本问题。由“块状供地”转为“点状供地”是解决文旅项目用地难问题的合理且关键选择。文旅项目需要积极探索项目点状用地改革,以缓解用地压力。

一方面,文旅项目开发大多依托于自然条件良好的山地、森林、水体环境,其建设本身并不过多依赖于项目内部的景观建设。由此,其内的道路、水体、绿地等类型用地都可以设定为租赁供地方式,点状用地实行差异化的供地方式,根据土地建设性质,采取不同出让方式。合理确定区域内和滨海、江河、湖泊、水库、山体、文化遗址遗迹等旅游资源周边的建筑密度、建筑高度、容积率等控制标准,并明确规划底线。

另一方面,采取灵活的供地模式。文旅游项目土地用途和权利类型往往复杂多样,应根据文旅项目类型和用地需求多样的特点,采取灵活的供地模式。在空间形态和用地规划上表现为“点+块+片”,即“点状”用地、“块状”用地、“片状”用地的综合利用开发模式。“点状”和“块状”用地多用于开发建设文旅业态和产业配套,“片状”用地通过政府出让后建设成为集中的生活、商业、公共服务配套和产业发展区。

同时积极探索“点状打造,串点成面,连片发展”路径,在保护生态的前提下,强化文旅发展规划引领,科学合理安排文旅项目发展空间布局,将文旅项目用地纳入国土空间规划,在不涉及永久基本农田、不占用公益林、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不建设永久设施的前提下,对一些碎片化的可规划建设用地进行点状布局,连片开发,打造亮点,发展文旅产业。

最后,“点状用地”还是需要严格管控,节约集约。要严格界定实施范围,严格遵循实施条件和各环节审批程序,坚持审慎稳妥、从严监管、规范运作,统筹规划开发地块,合理安排建设项目,节约集约高效利用自然资源,严禁擅自扩大政策适用范围和违法违规操作。要优先选择资源优势明显、经济效益好、社会效益带动强、群众支持度高且符合产业用地政策的项目。进一步突出保护和合理利用有限的土地资源,不断推动文旅用地使用效率和活力提升,提高文旅用地节约集约利用水平。 

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来源:湖南省自然资源厅、中国旅游报、《旅游学刊》、广西壮族自治区人民政府网站等


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