文旅地产如何从“地产”模式转向“文旅”?

文旅地产如何从“地产”模式转向“文旅”?

日期: 2022-07-29
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覆巢之下,安有完卵?这句话用来形容当今地产与文旅的关系再恰当不过了。近期围绕地产的关键词被“暴雷”、“断贷”所刷屏。一边是众多地产商心惊胆战,破罐子破摔,另一边是时代埃尘落在众多个体与家庭如山般的重压,经济下行,众生不易,可见一斑。

地产屋漏偏逢连夜雨,文旅地产更是皮之不存,毛将附焉?近二十年来,因方便“勾地”、回笼资金等优势,文旅地产迅速遍布全国各地,地产在国计民生的地位仅次于制造业,面临城市地产调控重压,很大一部分资金流向远郊文旅地产洼地,文旅地产已成为地产行业的新引擎和突破口。但随着地产开发商前仆后继入局,也逐渐暴露出粗放式发展带来的诸多弊病。

文旅地产如何从“地产”模式转向“文旅”?

地产文旅模式一直支撑着中国文旅业的不小部分,以至于衍生出独特地产加文旅模式:星级酒店+地产、度假村+地产、主题公园+地产、特色小镇+地产。

但文旅地产又不是单纯的文旅景点/景区+地产,而要做文旅产业升级后的休闲、康养、运动、教育等类别的特色小吸引物+地产。去检验我们对我们的文旅地产项目,它的生命力。

好的一面是文旅项目开发获得了比较强的资金支持,但另一面是这种中国特色的模式让文旅彻底变成了地产的附庸,文旅基本成了地产勾地的工具,地产成了文旅平衡现金流的遮羞布,被“包养”的文旅彻底丧失了独立的精神和地位,两个商业模式规律完全不同的产业因为土地要素、资金支持及与目的地资源结合的紧密度而被捆绑在一起。

文旅的大投资、长周期、慢回报、注重产品体验和服务,本质上是一种消费品;而地产大投资、短周期、高杠杆、慢回报,注重效率和周转去化,本质上是一种金融产品,往往需要可观消费客群支撑。做文旅地产往往都是在城乡结合部,或者说是近郊,甚至是远郊。需要结合市场情况、市场容量、企业实力、土地所在区域,土地规模等灵活决定。文旅地产未来并不是没有机会,只是成本在提高,难度在加大。

文旅地产如何从“地产”模式转向“文旅”?

文旅的投资逻辑是必须考虑投资回报率,考虑资金平衡的问题,但随着国家对地产政策的收紧,从银行贷款,到土地供给,到去化限制,地产的好日子很难再持续。文旅地产项目也不是一头盲目自顾不暇地做产品搞创新,也要时刻关注政治,以及政府发布的相关文件,迎合政府全局把控和宏观调控,从而内外一起发力内外一起发力,为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持,包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。

未来文旅如何去做?还是要回归产业的本质和基本规律,文旅地产要实现自身造血,它的重点要从“地产”转向“文旅”。在大规模“圈地”已极难实现的今天,大规模投建的文旅城数量会集剧减少。在短期政策和资金方面承压的情况下,文旅项目更应该关注本地需求。

与其再重投入投建大规模的新项目,不如利用疫情后本地游、微度假迅速发展的契机,盘活城市商业物业中的存量资产或参与到城市更新项目中,将进一步推动文商旅融合提上日程,打造兼具商旅属性的多样业态,挖掘文旅的新业态、新可能。

应该探索符合其城市实际的文旅地产项目,更应该注意旅城融合的项目,以及项目的规模、尺度、距离、产业、产品形态等。未来,将文旅地产与康养、乡村振兴、休闲度假等方向结合起来,它的前景依旧广阔,大有可为。让文旅地产兼顾住宅、主题乐园和街区、酒店群等业态。通过文旅项目的良好运营带动土地升值,随着房地产项目的快速回流资金,进而反哺文旅项目的运营。

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来源:执惠、明源云上海、和讯网、新京报等


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