文旅地产如何摆脱尴尬处境?

文旅地产如何摆脱尴尬处境?

日期: 2019-10-23
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华侨城欢乐谷、长隆世界、冯小刚电影公社、华谊兄弟电影小镇、乌镇、阿那亚……无论是积极寻找转型方向的房企,还是努力拥抱实景的娱乐公司,在文化、旅游、生活方式日益融合,地产行业从增量开发时代进入存量资产管理时代的当下,“文旅地产”正成为一个既有噱头又有看头的概念。

但事实上,行业里也出现了过度投资和优质项目匮乏的双重矛盾,文旅IP与地产运营难以顺利结合的痛点。文旅地产究竟是新风口还是伪需求?又有哪些操作套路?未来要如何创新?

文旅地产如何摆脱尴尬处境?

文旅项目的处境尴尬

1、大部分项目赚钱依然靠卖房。项目拿地后,蓝图一画,围挡一围就是几年,地块迟迟不动工,但周边的住宅项目却一个个拔地而起。许多开发商打着文旅的旗号,卖的依然是房子。

2、资金和规划缺一不可,要求太高。文旅地产开发“721”格局(70%亏损、20%持平、10%盈利)没有改观。作为中长期布局的项目,文旅地产往往需要经历8-10年的开发周期,至于盈利可能会需要更久的时间,这对资金周转能力的要求很高。而且有钱还远远不够,文旅项目高度依赖规划、配套和资源,需要专业而且经验丰富的运营团队来经营和操盘。

3、高质量依旧是瓶颈。在如火如荼的文旅地产发展浪潮中,高质量的文旅地产少之又少,后续力不足,文旅IP与地产运营难以顺利结合。很多红极一时的项目,热潮退去人去城空。

文旅地产如何摆脱尴尬处境?

文旅地产如何创新?

文旅项目,看上去很美,地价低,旅游行业前景好,但实际上靠资源+地产的模式,目前同质化程度已经太高,想要脱颖而出,还是要靠创新。

文旅与地产并重:前期靠地产,长期靠文旅。从恒大的战略手段来看,地产项目与旅游项目都是同时建设的。在项目运营前期,可以通过房地产项目回资,而后要加重旅游文化科技等相关元素的注入,做好商业、旅游、酒店、主题公园等也太的管理,长期运营,打造属于自己的IP。

文化是根基:文化是文旅项目的基因,是否具有这样的基因是决定文旅项目做与不做的第一道门槛。只有具有厚重的文化底蕴,具备能再现历史、传承文化、创意文化的良好基因的项目,才能吸引游客、投资人、租户。然而文旅地产首先是文化元素,然后才是能旅游的文化元素。比如,茶、温泉、饮食、禅修、异域、历史、民族、戏剧等等,文旅+地产的目的就在于让这些丰富的中国文化元素,落地深耕、水落石出、活色生香、凤凰涅槃可见,文旅地产中关键是文旅,而非地产。做好文旅地产,将文化注入旅游血脉,然后做到极致,通过旅游带动房地产价值的提升以及依托旅游本身培养良好的自我盈利能力,逐渐实现由单一化向综合性盈利模式转变。

文旅地产如何摆脱尴尬处境?

运营才是保障:文旅地产有一个不同与城市项目的关键要素,即投资者的运营实力和经验。文旅地产并不是传统开发的模式,卖地产不是结束,而是开始。项目后期运营,包括产业运营和社区运营是其成功的关键。运营不是喊口号。事实上,文旅项目的成功与否通常只能直观地通过项目最终的销售情况判断。而运营环节作为销售的最终导向,往往体现在优质的落地项目、精细化的管理和精准多元的营销渠道。以各个环节的形式创新,打造产品复合化、体验主题化、运营专业化、盈利多元化的新体系,通过导入经营与管理资源来实现资产的持续使用与增值,从而迎合“重运营、轻资产”的大趋势。


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