没考虑清楚这些,别轻易试水文旅项目!

没考虑清楚这些,别轻易试水文旅项目!

日期: 2020-03-13
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一要考虑市场消费能力。

经济发达地区消费水平高,高端优质客户多,文化旅游项目可以适当“阳春白雪”“小资、小贵”;经济水平一般地区则应更倾向于热闹、好看、通俗易懂,且经济实惠。以华侨城为代表的重资本投入手法,就是把有吸引力的文旅项目搬到有消费能力但闲暇时间有限的人群中来,以空间争取时间,属于依托现有市场的人造主题旅游地产。华侨城同样也在异地扩张,但华侨城更看重的不是本地文旅资源的价值,而是市场消费能力,只要市场空间足够大且有增长的可能,便会依托自身优势,重金打造城市文旅目的地。

二要考虑市场承载能力。

长期以来,旅游业已经形成了基于旅游服务的“吃、住、行、游、娱、购”六大要素,文旅项目的商业业态也基本是按照这几个方面进行构建的,但是随着旅游市场的变化,一些创新的业态开始呈现,或者说需要对原来的六大要素进行重新创新性认识和阐释。比如从原来简单的吃饱、睡着,购物等变成对当地美食文化、居住文化、当地手作文化的深度体验。这对业态定位的面积、量级等都会产生重要的改变。地方交通、酒店、餐饮、金融等综合服务保障水平是文旅融合的重要支撑,不能盲目贪大求全。在一个“吃、住、行、游、购、娱”六要素不具备的地方,投资大型文旅项目无异于“蚂蚁吞大象”。

没考虑清楚这些,别轻易试水文旅项目!

三要考虑能否保证项目带动地区人口的增加。

有的文旅项目是真的在做,有的文旅项目则是只在“说”。实在地讲,无论是文化还是旅游,能够真正带动巨量人口的那些项目已经存在了,比如像故宫、颐和园、张家界、九寨沟这样的文化、旅游项目已经存在了很多年了,而且会一直存在下去。对于现在的文旅产业而言,其实无论怎么做都等于是在“创新”了。对于任何新的文旅项目,想要带动地区人口增长,一是要投入巨额的市场宣传成本,二是要经历漫长的培养期。三年甚至五年才产生资金回报是很有可能事情。如果没有从一开始就规划好如何通过文旅产业带来人口,那么到了中后期就更加难了。

四要考虑全天候的运营能力。

季节性的或者短期的文旅项目容易产生人流断档、资金链断线的风险。要重点建设兼顾春夏与秋冬、白天游玩与夜晚消费等不受季节、天气影响的全天候项目,保证文旅融合项目能够持续吸引人气、产生效益。

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五要考虑投融资机制。

当前大投资逐利匹配大项目建设的现象普遍存在,部分开发商投建文旅项目功利性强,希望能迅速回收,导致精品项目少,复制项目多。从文化旅游产业项目全生命周期来看其投融资策略,在建设期,在没有经营型现金流的情况下,可能就要以股权融资和项目贷款为主;在运营初期和市场培育期,最好是以流动资金贷款为主,这种方式可以不稀释原始股东的权益。而在项目成熟期,这个时候现金流充沛和稳定的情况下,就要以流动资金贷款和资产证券化方式为主来解决运行的资金所需和迭代投资的资金所需。

六要考虑能做哪些产业延伸。

文旅项目不同于纯粹的地产项目,相对来说,地产项目的区域性更强一些,文旅是有品牌力和产品延伸可能性的。并且,文旅项目的品牌延伸性是可以拆分成很多方面的,文化、旅游、产业研究……都有可能为项目带来新的增长空间。

七要考虑清楚产业思维。

文旅项目倡导的是产业思维,主张去地产思维,但也不能绝对化。产业与地产是主与辅的关系,不是正与邪的关系,不必把地产妖魔化。一个成功的文旅项目,应该是启动之后不久就具备自我造血机能,实现正向的现金流。资源再好,如果资源变现能力太弱,导致过度重资产化,也会造成拖累。


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