存量资产如何通过康养产业盘活?

存量资产如何通过康养产业盘活?

日期: 2020-09-01
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改革开放以来我国经济飞速发展,但也遗留了大量经济发展问题,其中存量资产治理就是重要的一块。当前,存量土地处置已同解决资金沉淀、项目拖延等问题并列,成为稳增长攻坚战的重要抓手。

利用存量土地来发展康养产业是我国促进康养产业发展的又一创新举措。一方面,可以盘活存量土地;另一方面,也能快速地形成市场供应,解决康养产业用地不足的难题。那么如何利用好增量土地,恢复大面积、低成本存量用地,特别是利用自有土地、工业用地等现有土地开发的康养项目,已成为进入康养产业必须要考虑的问题。

存量资产如何通过康养产业盘活?

1、在产业导入上

存量资产改建康养服务的核心是“养”。虽然我们一直提到“康养+地产”,并不是建议去建设单纯意义上的养老地产,相反,发展养生养老产业,必须去地产化,向产业化发展。因为康养地产仍旧停留在“住”这个层面,而康养产业化是集“吃、住、行、游、养、医”等概念为一体,而不仅仅满足物质层面的需求,才是经济发展的驱动力。

在地产转性与重新利用的基础上,存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地,避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式,警惕康养设施用地的政策限制与监管。传统的康养资源需要创新化发展和利用,传统疗养模式迫切需要产业升级和产业化整合。所以发展康养产业,其核心在于产业融合。

围绕有支付能力的健康需求,康养地产还需要以构建品牌化、专业化、差异化的健康服务产品体系为导向。按照医疗过程划分,健康产业资源可分为防、诊、治、疗、养等环节,其中尤以预防、诊断和养生为康养地产的融合连接点。相关的高附加值、高新技术、高成长性细分健康产业应成为康养地产的重点发展方向。

2、在规划设计上

存量资产在转型康养服务时,对康养地产的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点,重点在于建设养老型住宅,新型康养产业对于建筑的打造,只是其中最基础的一方面。需要考虑整个规划设计、产业布局、功能定位、辐射人群、交通位置、商业模式、融资渠道、盈利模式、文化资源以及后续运营,而这些需要耗费大量的经历,聘请各行各业的专业团队。项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。

一方面,注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面,注重产品配套设施的适老化细节设计。

存量资产如何通过康养产业盘活?

3、在功能整合上

现存康养地产项目往往倚重“地产”而轻视“健康”。市场多见的“森林康养”、“温泉spa”、“心灵疗愈”等“泛”健康主打卖点,实际上只能承担提供附加价值的空间产品功能,而无法承担核心健康产品功能。在存量资产转型康养项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务,这些需要大力投入和整合资源。因此,能否真正读懂有支付能力的健康需求,并在合理空间中提供相应的健康产品,是康养地产项目能否良性发展的关键。要依据消费需求热点,提供围绕“身体、心理和社交健康”的综合服务。

4、在盈利模式上

投资康养地产项目一般需要长期占有物业出租,造成投资回报周期长,影响资本周转和使用效率。存量资产转型康养项目因其土地性质不同、定位不同,盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式,模式的选择取决于前期资金的来源属性。对于旅游规划而言更倾向于后者,因为它可以滚动发展,提高资金使用效率。

5、在资源整合上

康养项目多投入周期较长、投入大,需要整合大量的产业资源,再加上行业内多数项目都是摸着石头过河,政府的配套政策以及行业标准都没有明确,尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬,在这种情况下,不具备一定经济实力和社会资源的企业,在盘活存量资产转型做康养产业实践中需特别谨慎。


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