文旅地产，因其独特的体验感和互动性，加之国家对其开发的限制政策相对较少，已逐渐成为商业地产的重要组成部分，商业地产大佬们纷纷先后开始在这个板块试水并布局。

但目前文旅地产繁荣的背后，大地产小旅游、主题特色不明、盈利方式单一、泡沫风险加大、缺乏精准目标客群、服务欠缺等依旧是其难以克服的硬伤。很多项目过于强调对资源的占有和依赖，而弱化内容、产业、服务、运营对项目的支持，同质化的开发方式弱化了项目的区域价值。

目前，文旅地产有主题公园、文旅小镇、休闲度假、山地旅游、田园乡村、产业小镇和复合型七大类产品。文旅地产容易受天气、消费习惯、经济形势等因素影响，收益并不稳定。那么未来文旅地产怎么做才能更有生命力，更有价值呢？

旅游地产的核心在于用文化来提升价值

作为一种资源性很强的项目，文旅地产如果没有很好的自然景观资源或突出的人文资源，丧失了文化和旅游的功能性，就和普通地产项目无区别。从字面上来看，文旅地产是“文化 + 旅游 + 地产”，其核心应是“文旅”而不是“地产”，新开发的文旅地产，需要依托项目所在地的历史，深度挖掘它的文化内涵，不能空谈文化。无论哪一种形式，“文”与“旅”都要紧密相连，没有牵动人心的文化内涵支撑的“文旅地产”是空洞虚妄的，终究会失去魅力和粘性。

文旅地产要能精准地抓住当地历史文化和旅游的独特性，并将其进行商业化运作，如成都的锦里、琴台路这些保留相关历史文化风貌的纯文旅项目，如今已成为成都的名片。

“无商业，不文旅”贯穿投资开发全过程

要想做好文旅地产，关键是回归产品，并与消费者产生粘性。“无商业，不文旅”，文旅地产的开发，最终还是要回到商业这个主题，回归到消费这个落脚点。一个成功的文旅地产，势必要将客流资源转变为强大的消费资源。

与一般地产相比，文旅地产的特点和优势在于它是文化旅游业和房地产业的无缝衔接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。文旅地产通过文旅概念的引入可以获得很高的溢价来销售，但其较长的投资回报周期对商业地产商资金实力还是相当有挑战的。因此文旅地产要寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅地产商业开发模式。

文旅游地产未来非运营不可得

“运营”是文旅地产的关键，传统的观光型旅游时代早已过去，文化性、实用性、观赏性、趣味性等，这些是正是消费的核心要素。文旅地产项目想要做好运营,就需要把项目运营模式放在战略层面进行统筹考虑,运营体系也并非简单的销售道具,而是覆盖文旅地产项目全生命周期的战略系统。着重打造游客对历史、文化、生活的体验，强调融入性和参与感，打造全新的消费体验模式。

目前由于大多数开发商对于文旅项目的打造往往是只注重营销而缺乏运营，与客户的粘性极弱，造成以传统营销为导向的开发模式逐渐难以为继。因此依托社群运营发展，加强与客户联系互动，通过对客户持续性的价值挖掘来推动企业的发展和项目的良好运营，已成为文旅地产界探讨研究的新方向。文旅地产可通过app等的应用，为文旅地产做好宣传，并积累粉丝，通过线上的下单促成线下的消费，做到隐形和硬性的双重营销。

做文旅地产更应该从消费者的参与度方面入手，强调消费者的互动性。文旅地产可以通过“销售住宅+经营商业+游客活动的业态共生、人群共享，形成完善的产业链条，甚至可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而引导消费者更自然地融入到文旅地产项目之中。